ミライクラフト税理士事務所 本日、自民党より「令和8年税制改正大綱」が公開されました。
今回の改正案の中で、相続実務に最も大きなインパクトを与えそうなのが「相続税等の財産評価の適正化」です。
いわゆるタワマン節税封じで漏れていた一棟貸しの文脈だと思いますが、大綱の原文を読むと、節税目的かどうかにかかわらず、直近で賃貸経営を始めた方などは広く影響を受けるようです。
令和9年（2027年）からの適用案に向け、現時点で原文から読み取れる内容を速報として整理します。
5年以内の取得は「取得価額×80%」が基本線か
まず、通常の貸付用不動産（賃貸アパートやマンション）についてです。
大綱では、「相続開始前5年以内」に取得・新築した物件については、従来の評価方法ではなく「通常の取引価額（時価）」で評価する旨が記されています。
ここで重要なのが、大綱に含まれている（注）書きの記述です。
（注）……課税上の弊害がない限り、被相続人等が取得等をした貸付用不動産に係る取得価額を基に地価の変動等を考慮して計算した価額の100 分の80 に相当する金額によって評価することができることとする。
原文をそのまま読むと、実務上は「時価そのもの」というより、「取得価額の80%相当額」という具体的な数値基準で評価される可能性が高いと読み取れます。これにより、市場価格と相続税評価額の極端な乖離（およびそれを利用した節税）は抑制されることになります。
小口化商品は保有期間に関わらず時価評価へ
一方で、不動産特定共同事業（不動産小口化商品）や信託受益権については、より厳しい網がかけられています。
大綱には「その取得の時期にかかわらず」と明記されており、5年以上保有していても新ルールの対象となる見込みです。
評価額についても、事業者が提示する「買取価格」や「売買実例価額」などを参酌するとされており、こちらはより厳格に実勢価格（時価）での評価が求められる内容となっています。
適用は令和9年から。長期保有土地への配慮も
この改正は、「令和9年（2027年）1月1日以後」の相続等から適用される予定です。
ただし、ここでも重要な（注）書きによる経過措置（例外）が読み取れます。
（注）……当該改正を通達に定める日までに、被相続人等がその所有する土地（同日の５年前から所有しているものに限る。）に新築をした家屋……には適用しない。
つまり、「元々（5年以上前から）所有していた土地に、新たにアパート等を建てた場合」などは、今回の時価評価ルールの対象外となる可能性があります。
これは、古くからの地主による正当な土地活用までを規制するものではない、という配慮と読めます。
まとめ：今後の実務議論に注目
大綱の原文をベースに整理した速報まとめです。
- 一般の賃貸物件： 取得後5年以内は「取得価額の80%」評価となる可能性。
- 小口化商品： 保有期間に関係なく、実勢価格（時価）評価へ。
- 開始時期： 令和9年1月1日以降の相続から適用案。
- 例外措置： 長期保有の土地活用は除外される可能性あり。
これらはあくまで本日公表された「大綱」の記述に基づく速報的な解釈です。
「課税上の弊害がない限り」という条件がどう定義されるのか、計算式の細部はどうなるのか。今後、税務専門誌や実務家の間で詳細な議論が行われていくはずです。
決定事項として焦るのではなく、今後の続報を冷静に注視していきましょう。
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今回の改正は影響範囲が広いため、今後様々なメディアや専門家から解説が出てくると思われます。当ブログでも、より詳細な情報や専門誌の議論等をキャッチアップし、お伝えしていく予定です。
最新の税制改正情報を逃さないよう、ぜひチェックをお願いします。
代表税理士 今北 有俊
